לקוחות ממליצים

משכירים דירה? כיצד תבחרו את עורך הדין הנכון עבורכם?

  הסכם שכירות טוב = הגנה מרבית משוכרים בעייתיים נדמה שהשכרת דירה לאדם זר תמיד תהיה מלווה בחששות ובפחדים. שאלות כמו האם אנו מפקידים את הנכס שלנו בידי האנשים הנכונים? האם הם ישמרו על הדירה כראוי? האם ישלמו את שכר הדירה בזמן? האם יפנו את הדירה עם סיום תקופת השכירות? ומה יהיה אם לא ישלמו חשבונות? וסיפורים לא חסר. המשפחה שלא משלמת בזמן. זו שלא משלמת בכלל ולא מוכנה לפנות את הדירה. השוכרת שמסרבת להעביר את חשבון הארנונה על שמה (ויש לה סיבות טובות למה…) השוכרים שיש להם טענות "צודקות" והם הופכים את תקופת השכירות לסיוט מתמשך של הטרדות בלתי-פוסקות. ואלה שחושבים שהם ממש לא צריכים לתחזק את הדירה ולשמור עליה בזמן שהם שם. מבחינתם הם שילמו והם יעשו מה שהם רוצים! ואתם. הדירה הזו היא נכס שאמור לספק לכם הכנסה חודשית קבועה. אתם מסתמכים על הכנסה זו ולא יכולים להרשות לעצמכם שוכר בעייתי שלא משלם בזמן ולא שומר על הנכס היקר שלכם. אתם כבר יודעים כמה חשוב להכניס את ההגנות המתאימות בהסכם השכירות שלכם. הסכם שכירות "סטנדרטי" – לא בשבילי! אז אם כבר השכרתם דירה ונכוויתם בעצמכם או (למזלכם הטוב) רק שמעתם על מישהו קרוב שהשכיר ונכווה. אתם כבר יודעים כמה חשוב להכניס את ההגנות המתאימות בהסכם השכירות שלכם. אתם כבר יודעים שהסכם שכירות "סטנדרטי" עלול להוביל לקטסטרופה. אתם לא צריכים שיסבירו לכם מדוע אסור להשכיר נכס ולהפקידו בידי אדם זר מבלי לערוך הסכם שכירות המותאם לצרכים שלכם במיוחד. כזה שיעניק לכם את ההגנה המרבית במקרה שיתגלה שהשוכר שלכם הוא סיוט שהתגשם. למרבה הצער, זה לא נדיר כל כך. אתם בוודאי רוצים שעורך הדין שינסח את הסכם השכירות יהיה בעל ניסיון רב בטיפול בשוכרים בעייתיים. אתם רוצים שעורך הדין יהיה זמין עבורכם ויכיר היטב את כל אותם השיקולים שחשובים לכם. עורך דין שידע לתת מענה לשאלות הרבות שעשויות לצוץ לא רק ערב חתימת הסכם השכירות אלא גם במהלך כל תקופת השכירות. עורך דין שיהיה נגיש עבורכם וידע לתת את הפתרון המתאים לבעיות שעלולות לטרוד את מנוחתכם שעה שאתם משכירים את הדירה שלכם ומפקידים אותה בידיים זרות. משכירים דירה וישנים טוב בלילה – זה מגיע לכם! הסכם שכירות טוב הוא כזה שייתן מענה לכל אותם סיכונים שמתגשמים לעיתים רבות כל כך בעת השכרת דירה. הסכם שיכלול בטחונות מתאימים ונכונים לשימוש במקרה של הפרת הסכם. הסכם שכירות טוב יכלול התייחסות מתאימה למצב הדירה ולאופן בו השוכרים חייבים להשיב את הדירה בתום תקופת השכירות. הסכם שכירות טוב חייב לכלול התייחסות לשורה של אירועים נפוצים יותר ופחות, הוא ידע לצפות אותם מראש ולהעניק את הפתרון המיטבי האפשרי אם יתרחשו. הסכם שכירות טוב יאפשר לכם לישון טוב יותר בלילה בידיעה שהפחתתם את הסיכונים הרבים למינימום האפשרי.

מהו מס שבח?

  מס השבח מוטל על ידי המדינה במכירת זכות במקרקעין. זהו למעשה מס רווח הון המוטל מי שמוכר זכות במקרקעין (דירה, מגרש או זכות אחרת) שאינה מוחזקת על ידי המוכר כמלאי עסקי (לדוגמא: במקרה של קבלן המוכר דירות). מס השבח מוטל רק במקרה שבו למוכר נוצר רווח עם מכירת הזכות במקרקעין. אין מס שבח במקרה של הפסד. רווח = שבח באופן כללי, ניתן לומר כי השבח יהיה מחיר מכירה פחות מחיר הרכישה, כאשר למשוואה זו נכנסים שני גורמים נוספים אשר עשויים להשפיע על גובה המס. גורמים אלה הם ההוצאות שהוציא המוכר בקשר לנכס ופחת. השבח מתחלק גם הוא לשני חלקים: השבח הריאלי, אשר שיעור המס החל עליו כיום הינו 25%. והשבח האינפלציוני (לגבי החלק בעליית שווי הנכס אשר ניתן לייחס אותו לשינוי בשיעור האינפלציה), אשר ימוסה בשיעור של 10%, לגבי התקופה שעד לתאריך 31.12.1993, ולאחר מועד זה פטור ממס. חוק מיסוי מקרקעין קובע פטורים שונים והקלות ממס במקרים מיוחדים. מאמר זה הינו כללי בלבד ומטרתו מתן הסבר להקלת ההתמצאות בנושא. האמור אינו ממצה ומטבע הדברים אין להסתמך עליו לשם יישום במקרה ספציפי. דיני המקרקעין וחוקי המס המורכבים מחייבים קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מומחה בתחום המקרקעין.

מס רכישה – בשנת 2020

  מטרת מאמר זה להציג בפניכם סקירה עקרונית בנוגע לשיעור המס החל כיום ברכישת דירה מדרגות מס הרכישה ברכישת מקרקעין (שאינם דירת מגורים או בנין) : 6%. מדרגות מס הרכישה ברכישת דירת מגורים ראשונה (דירת מגורים יחידה) לתקופה שעד לתאריך 15.1.2021 הן בשיעורים הבאים: 0% (לשווי שעד 1,744,505 ₪), 3.5% (לשווי שעד 2,069,205 ₪), 5% (לשווי שעד 5,338,290 ₪), 8% (לשווי שעד 17,794,305 ₪) ו- 10% מעבר לכך. מדרגות מס אלה המהוות הטבה ניתנות לתושבי ישראל בלבד. כמו כן, במניין הדירות בוחנים את כל התא המשפחתי (בני זוג וילדים עד גיל 18). אם בבעלות הקונה דירה נוספת, לצורך חישוב המס יראו את הקונה כרוכש דירה יחידה, וזאת בתנאי שימכור את הדירה הנוספתתוך שנתיים, או תוך שנה מיום שנמסרה לו (במקרה של דירת קבלן). דירה המושכרת בשכירות מוגנת – לא נחשבת כדירה. חלק שאינו עולה על שליש בדירה נוספת – לא נחשב כדירה. מדרגות מס הרכישה ברכישת דירת מגורים נוספת (דירה שאינה דירה יחידה) הן בשיעורים הבאים: 8% (לשווי שעד 5,340,425 ₪) ו- 10% מעבר לשווי האמור. בקבוצת רכישה – שווי הרכישה של הדירה לצרכי מס רכישה יהיה שווי הנכס הבנוי. פטור לעולה – 0.5% משווי הנכס עד לסכום של 1,838,615 ש"ח ו- 5% מיתרת שווי הנכס. ניתן לניצול עד שבע שנים לאחר הכניסה לישראל, פעם לרכישת דירה ופעם לרכישת עסק. הקלה לרוכש משק חקלאי – 0.5% משווי הנכס עד לסכום של 443,480 ש"ח ו- 5% מיתרת שווי הנכס. מאמר זה הינו מאמר כללי בלבד ומטרתו מתן הסבר להקלת ההתמצאות בנושא. האמור אינו ממצה ומטבע הדברים אין להסתמך עליו לשם יישום במקרה ספציפי. דיני המקרקעין וחוקי המס המורכבים מחייבים קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מומחה בתחום המקרקעין.

מס השבח בשנת 2020

  עד לשנת 2014 ידע כל מוכר כי באפשרותו למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח אחת ל- 4 שנים. לא עוד. החל משנת 2014 בוטל פטור זה במכירת דירה, ומומלץ לכל מוכר דירה לבדוק את החבות במס שבח מראש לפני קבלת החלטה על מכירת הדירה. השינויים העיקריים בנוגע למס השבח: הפטור במכירת דירת מגורים אחת כל ארבע שנים בוטל. המדינה קבעה כי במכירת כל נכס מקרקעין שנרכש לאחר שנת 2014 ישולם מס שבח בשיעור של עד 25%. לגבי מוכר שיש לו יותר מדירה אחת: העיקרון הוא שעל החלק היחסי של עליית ערך הנכס בתקופה שעד ליום 1.1.2014 לא ישולם מס שבח. מס השבח יוטל רק על אותו חלק יחסי של התקופה בה החזיק המוכר בנכס לאחר יום 1.1.2014 ועד למכירת הנכס. הפטור למחזיק דירת מגורים יחידה תושב ישראל יחול בתנאים המצטברים הבאים: המוכר היה הבעלים של הדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה, והדירה הייתה ראויה למגורים במהלך תקופה זו. לא נעשה שימוש בפטור זה במהלך 18 החודשים לפני המכירה. הפטור יחול עד סכום תקרת הפטור – 4,522,000 ומעבר לסכום זה ישולם מס שבח (מס השבח יחול באופן יחסי – בחישוב לינארי – רק לגבי התקופה שלאחר 1.1.2014, וזאת במקרה שהדירה נרכשה לפני המועד האמור). פטור לדירה שהתקבלה בירושה יחול בתנאים המצטברים הבאים: המוכר הוא בן זוג של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוג של הצאצא. אילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה – היה זכאי לפטור. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירה יחידה בלבד. פטור חד-פעמי במכירת שתי דירות ששווין ביחד עד לסך של 2,034,000 ₪ – לצורך רכישת דירה אחרת ששוויה לפחות 75% משווי שתי הדירות האחרות שנמכרו. הפטור מוגבל למכירת שתי דירות ששווין ביחד אינו עולה על הסכום של 3,383,000 ₪ וכפוף לתנאים נוספים. פטור בשל זכויות בניה נוספות – תקרת הפטור – 2,140,600 ש"ח. רצפת הפטור – 535,100 ש"ח. תקרת הפטור – הטלת מס שבח על דירות יוקרה – על חלק השווי של דירה מעל הסכום של 4,522,000 ש"ח ישולם מס שבח, גם במקרה שישנה זכאות לפטור כלשהו. יצוין, כי מס השבח יחול באופן יחסי – בחישוב לינארי – רק לגבי התקופה שלאחר 1.1.2014, וזאת במקרה שהדירה נרכשה לפני המועד האמור. מאמר זה הינו מאמר כללי בלבד ומטרתו מתן הסבר להקלת ההתמצאות בנושא. האמור אינו ממצה ומטבע הדברים אין להסתמך עליו לשם יישום במקרה ספציפי. דיני המקרקעין וחוקי המס המורכבים מחייבים קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מומחה בתחום המקרקעין.

מהי מקדמת מס השבח?

  חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מבלי לגרוע מחובת המוכר לשלם את מס השבח, מוטלת על הרוכש חובה להעביר למנהל מס שבח תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו. תשלום זה נקרא ה"מקדמה" על חשבון מס השבח. את המקדמה יש לשלם לאחר שהרוכש שילם 40% מהמחיר שנקבע בהסכם המכר. מקדמת מס השבח מתחלקת לשיעורים הבאים: לגבי נכסים שנרכשו לפני התאריך 7.11.2001 – שיעור המקדמה הינו 15% מהתמורה (שווי הנכס). לגבי נכסים שנרכשו מהתאריך 7.11.2001 ולאחריו – שיעור המקדמה הינו 7.5% מהתמורה (שווי הנכס). לגבי נכסים הנמכרים בידי חברה או תאגיד ציבורי ("חבר בני אדם") – שיעור המקדמה הינו 7.5% מהתמורה (שווי הנכס). החוק קובע כי יראו את סכום המקדמה ששולם על ידי הקונה כאילו שולם על ידי המוכר על חשבון מס השבח שהוא חייב בו, וכן כי רואים את סכום המקדמה ששולם כחלק מהתשלומים שהעביר הרוכש למוכר במסגרת הסכם המכר. לעניין אישור מס השבח הנדרש לצורך רישום המכירה בפנקס המקרקעין, יראו את תשלום המקדמה כאילו שולם המס שהמוכר חייב בו. הוראות החוק הנוגעות לתשלום המקדמה אינן חלות לגבי מספר סוגי עסקאות, ובהן לגבי עסקאות שבהן המוכרת היא המדינה (באמצעות רשות מקרקעי ישראל), לגבי עסקאות שבהן מנוצלים פטורים שונים ממס שבח ולגבי עסקאות של מכירת דירות על ידי קבלן, אשר ימוסה במס הכנסה (ולא במס שבח) אם יש בידו אישור על כך. מאמר זה הינו כללי בלבד ומטרתו מתן הסבר להקלת ההתמצאות בנושא. האמור אינו ממצה ומטבע הדברים אין להסתמך עליו לשם יישום במקרה ספציפי. דיני המקרקעין וחוקי המס המורכבים מחייבים קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מומחה בתחום המקרקעין.

5 מפתחות חשובים לקונה דירה מקבלן

  דירה חדשה – מה הבעיה? ראיתם קטלוג מרהיב במשרד המשווק, סיירו איתכם בדירה לדוגמא שנראית כמו בחלום הכי ורוד שלכם, סוכן המכירות נראה אמין, אפילו לא מתחנף כמו כל האחרים, והמיקום? בוננזה! עם זאת – כדאי שתהיו מודעים למה שכן עלול לצוף ולהיות מוגנים בשריון משפטי מפני תרחישים בלתי רצויים. אז מה הבעיות העלולות לצוץ במהלך תהליך רכישה מקבלן? נוף משתנה אין פרטיות/נוף/נוחות גישה כמצופה העלויות קופצות מעבר לתכנון הקבלן לא בונה כחוק ההבטחה של הסוכן אינה תואמת את השטח הדירה מתקלפת/דולפת/נסדקת כבר בשנים הראשונות איך אפשר למזער נזקים כבר בשלב טרום הקנייה?   מפתח ראשון: מודיעין טרום קנייה היו מוכנים עם קובץ שאלות שילווה אתכם בסיורי הלוקיישן בפרויקטים הנבנים וכאשר מדברים קונקרטית על רכישה – איפה? ערכו סיורים באזור המדובר, ראו מה כבר עכשיו קיים, בדקו היטב לאיזו רשות מוניציפלית תשתייכו ומה ההשלכות לגביכם. איך? איך ייראה האזור בעוד 5-10-15 שנים? על שאלות אלה תוכלו לקבל תשובות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה או במחלקת ההנדסה ברשות מקומית. מה? מה יש בדירה? אילו כיווני אוויר? מה מיקומה בבניין? מה גודלה ואיך מתבצעת החלוקה הפנימית? מה כולל המחיר? ומה הוא לא כולל….? יש לגבות הכל בחוזה כתוב מתי? מתי הדירה תהיה מוכנה למגורים? מתי יינתן פיצוי על איחור ובאיזה תנאי? כמה? תחזית כלכלית לפרויקט הבנייה – כמה תעלה הדירה עצמה? כמה יעלו תוספות לסטנדרט? צ'ק ליסט ביניים: בירורים של הסעיפים הנ"ל – איפה, איך, מה, מתי וכמה? פנייה לרשויות הרלוונטיות לגבי כל סעיף גיבוי הדברים בכתב טרום החוזה בדיקת הסיכום מול עו"ד מקרקעין מטעמכם מפתח שני: הבירוקרטיה שחובה לברר הדבר החשוב ביותר שעליכם לבדוק הוא שאכן היזם הוא הבעלים החוקיים של הקרקע עליה נבנה הפרוייקט. צ'ק ליסט: רשם המקרקעין (טאבו) פנקס קבלנים מודיעין על הקבלן שעובד עבור היזם (אם היזם לא בונה בעצמו)– רשיונות, הסטוריה, היתרים רשות המסים מפתח שלישי: מיסים ועלויות בעסקת נדל"ן ישנם שני סוגי מס עיקריים: מס רכישה (החל על הקונה) ומס שבח (החל על המוכר). זאת נוסף על חיובים ותשלומים אחרים. צ'ק ליסט: בדיקה של עלות מס הרכישה הבסיסי שעליכם לשלם פנייה למשרדנו לבירור הקלות והנחות מפתח רביעי: זיכרון דברים וחתימת החוזה זיכרון דברים: הסעיף הזה הוא קצר ודי נחרץ – ככלל אצבע, המלצתנו היא לא לחתום על זיכרון דברים כלל, ואם כן – רק לאחר שהתייעצתם עם עורך דין בעל ניסיון בתחום על מנת שיבטיח שזיכרון הדברים אכן ישרת את מטרתכם ולא יכניס אתכם לצרה צרורה. דברים אלה יפים גם אם אתם נדרשים לחתום "רק" על מסמך "הצעת רכישה". מסמך שעשוי להיראות תמים למראה אך הסיכון רב אם תחתמו עליו לפני שקיבלתם הדרכה נכונה מעו"ד מקרקעין בעל ניסיון. חתימת החוזה: על מנגנוני הגנה שניתן, רצוי ולעיתים אף חובה להכניס לחוזה – שאלו אותנו ונשמח לענות ביתר פירוט. צ'ק ליסט: חתימה על זיכרון דברים – רק לאחר התייעצות עם עו"ד מומחה בתחום. משא ומתן לפני שחותמים על לחוזה לוודא שכל האישורים הנדרשים וכלל המסמכים קיימים לפני מעמד חתימת החוזה מפתח חמישי: מעמד קבלת הדירה לפני קבלת הדירה – ודאו שהדירה נמסרת במצב ראוי לשימוש, שנעשה ניקיון כללי ברמה המאפשרת בחינת ליקויים בעין לא מקצועית. עם קבלת הדירה – היו ערניים ודווחו על כל ליקוי שמתגלה בהקדם. צ'ק ליסט: ערכו סיור מקדים לפני קבלת המפתח והחזקה בדירה ערכו סיור עם מהנדס לגילוי ליקויים ערכו רשימה מסודרת של כלל הליקויים בדירה הקיימים במועד מסירת החזקה בדירה. המאמר באדיבות עו"ד ארז משעל, עורך דין מקרקעין, בעל ניסיון רב בליווי עסקאות קנייה ומכירה של דירות מגורים בישראל, ובעל ניסיון בפתרון סכסוכי מקרקעין מורכבים מחוץ לבית המשפט ובבית המשפט. עו"ד ארז משעל חבר בוועדות קניין ומקרקעין ומיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין. חשוב להדגיש שמדריך זה הוא מדריך כללי בלבד. אין להסתמך בשום מקרה על מדריך זה לשם קבלת החלטות במקרה מסוים. יש לפנות לעו"ד בעל ניסיון בתחום הנדל"ן לפני קבלת החלטה הנוגעת לעסקת נדל"ן.

הסכם שכירות – הכל חוץ מנוסח "סטנדרטי"

אין כמעט אדם שבשלב כלשהו בחייו לא שכר דירה – מבחירה או מאילוץ, לבד או עם שותפים. פעמים רבות מציג המשכיר או עורך דינו הסכם שכירות המכונה "סטנדרטי". האמנם? כדאי לדעת שאין שום דבר סטנדרטי בחתימה על הסכם שכירות. למה צריך לשים לב וממה צריך להיזהר? רגע לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות כדאי שתקראו: זהות המשכיר: כשהעניינים משתבשים, מגלים פעמים רבות שהאדם שחתם על הסכם השכירות כמשכיר, אינו בעל הזכויות האמיתי בדירה אלא מתחזה. "לעיתים מדובר באדם שהייתה לו הרשאה להשכיר את הדירה בשם הבעלים (והוא רק שכח להציג יפוי כח ולציין שהוא אינו בעל הזכויות הרשום), אך במקרים הבעייתיים, מגלים כי היה זה מבצע עוקץ מתוחכם שהסב לשוכר נזק כבד.חשוב לבקש נסח מקרקעין או אישור זכויות המצביע על המשכיר כבעל הזכויות בדירה. ניתן גם להוציא נסח מקרקעין באמצעות אתר משרד המשפטים באינטרנט בעלות סמלית. במקרה שמדובר ביורשים, יש לבדוק את זכויותיהם. במקרה שמדובר במיופה כח, יש לבקש עותק מיפוי הכח שניתן לו (אשר אומת על ידי נוטריון). תקופת אופציה: שגיאה נפוצה נוספת בקרב שוכרים היא ההנחה כי די שנרשם בהסכם השכירות כי קיימת תקופת אופציה בכדי להבטיח את הארכת תקופת השכירות בתום השנה הראשונה. לא די בכך. חשוב מאוד לשים לב מהם תנאי מימוש האופציה. תנאי הקובע כי לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות בכפוף להסכמת המשכיר – מעקר את האופציה מכל זכות, ולמעשה לשוכר לא מובטח דבר לגבי הארכת תקופת השכירות. כאמור, תנאי הקובע העלאה של 5% או 10% בדמי השכירות בתקופת האופציה או כל שיעור שרירותי אחר יכול להפוך את תקופת האופציה לתקופה של מרמור, כאשר תמצאו עצמכם משלמים דמי שכירות גבוהים שאינם ריאליים וזאת אך ורק מהסיבה שעלויות מעבר דירה יהיו גבוהות יותר מההפרש. חשוב להתמקח עם המשכיר ולנסות להגיע להסכמה על מנגנון שישמור על דמי השכירות בתקופת האופציה בערך ריאלי (כגון הצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד בתחום הדיור) ובלתי שרירותי. ביטוח: לעיתים, הצדדים להסכם השכירות אינם מציינים במפורש כי יש חובה לערוך ביטוח או שאינם בודקים שקיימת התחייבות לערוך ביטוח. הכלל הנפוץ הוא שהמשכיר אחראי לביטוח מבנה הנכס ואילו השוכר אחראי לביטוח צד שלישי ולנזקי תכולה. יחד עם זאת, בדרך כלל הצדדים נוטים שלא להתייחס לאחת הבעיות השכיחות בדירות מגורים, ובמיוחד בבניינים ישנים – ליקויי רטיבות בדירה הנגרמים מ"נזקי צנרת". חשוב ביותר לדרוש מהמשכיר להחזיק פוליסה המכסה נזקי צנרת. קיומה של פוליסת ביטוח יבטיח שהנזקים יתוקנו במהרה ושתוכלו לקבל פיצוי על הנזק מחברת הביטוח. שותפים: שוכרים דירה יחד עם שותפים? הקדישו מעט זמן וערכו מסמך עקרונות המחייב כל אחד מהשותפים לדירה. במסמך זה תוכלו לפרט מהי אחריותו של כל אחד מהשותפים לתשלום שכר הדירה (אם החלוקה הנכונה אינה באה לידי ביטוי באופן מלא בהסכם השכירות עצמו) ומהי האחריות לתשלום החשבונות השונים, תוכלו לקבוע הסדרי ניקיון ובעצם תוכלו להסכים על כל עניין שתחפצו. החתימו את כל השותפים על מסמך זה, שיהווה הסכם המחייב כל אחד מכם למלא את התחייבויותיו כלפי השותפים האחרים. ביטולים: תמיד ישנה אפשרות לבטל הסכם, השאלה במה זה כרוך. במקרה בו רוצים לבטל הסכם כשהצד השני לא הפר אותו אתם עשויים להידרש לשלם למשכיר פיצוי, העשוי, במקרים מסוימים, להגיע לכדי סכום התמורה שהיה אמור לקבל המשכיר אם לא היה מבוטל ההסכם (פיצויי קיום בגין כל תקופת השכירות), או לשלם פיצוי בגין הנזקים שנגרמו למשכיר עקב הפרת הסכם השכירות. מאידך, על המשכיר חלה החובה להקטין את נזקיו ולמצוא שוכר חלופי, דבר שאמור להקטין את הנזקים באופן משמעותי. הניסיון מלמד שמומלץ לנסות להגיע לתנאים מוסכמים עם המשכיר לגבי אופן ביטול ההסכם. במקרה שמדובר באזור ביקוש ייתכן שלא תהיה למשכיר בעיה כלל. במידה שמדובר באזור שאינו אזור ביקוש מומלץ לנהל משא ומתן עם המשכיר מתוך הבנה שככל שנגרמו למשכיר נזקים, יש בהחלט מקום לפצותו בגין נזקים אלה ובלבד שמדובר בנזקים סבירים. מאמר זה הינו מאמר כללי בלבד ומטרתו מתן הסבר להקלת ההתמצאות בנושא. האמור אינו ממצה ומטבע הדברים אין להסתמך עליו לשם יישום במקרה ספציפי. דיני המקרקעין וחוקי המס המורכבים מחייבים קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מומחה בתחום המקרקעין.

הפטורים ממס שבח

  עד לשנת 2014 ידע כל מוכר כי באפשרותו למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח אחת ל- 4 שנים. פטור זה בוטל ואינו בתוקף עוד החל מראשית שנת 2014. נכון לשנת 2020 נותרו מספר פטורים ממס שבח אשר ניתן לנצלם במכירת דירת מגורים מזכה, ובלבד שהמוכר עומד בתנאים שנקבעו. פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה יחול בתנאים המצטברים הבאים: הדירה היא דירתו היחידה של המוכר. המוכר היה הבעלים של הדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה, והדירה הייתה ראויה למגורים במהלך תקופה זו. לא נעשה שימוש בפטור זה במהלך 18 החודשים לפני המכירה פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה יחול בתנאים המצטברים הבאים: המוכר הוא בן זוג של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוג של הצאצא. אילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה – היה זכאי לפטור. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירה יחידה בלבד. פטור חד-פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות ששווין ביחד עד לסך של 2,034,000 ₪ (נכון לשנת 2020) – לצורך רכישת דירה אחרת ששוויה לפחות 75% משווי שתי הדירות האחרות שנמכרו. מס השבח על דירות יוקרה מס שבח מיוחד הוטל על דירות יוקרה – על חלק השווי של דירה מעל הסכום של 4,522,000 ₪ (נכון לשנת 2020) ישולם מס שבח מלא, גם במקרה שישנה זכאות לפטור כלשהו. מאמר זה הינו כללי בלבד ומטרתו מתן הסבר להקלת ההתמצאות בנושא. האמור אינו ממצה ומטבע הדברים אין להסתמך עליו לשם יישום במקרה ספציפי. דיני המקרקעין וחוקי המס המורכבים מחייבים קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מומחה בתחום המקרקעין.

מהו מס שבח ליניארי? – מס השבח במכירת דירת מגורים חייבת במס

  בעקבות הרפורמה שנערכה במיסוי המקרקעין נכנסו לתוקף בראשית שנת 2014 שינויים בעלי משמעות רבה לעניין הפטורים והחיובים במס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה. השינוי העיקרי והמשמעותי מכולם הוא ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, שהיה ניתן לגבי מכירת דירה אחת פעם ב- 4 שנים. כדי לרכך מעט את המהלומה הקשה כללה הרפורמה הטבה חדשה, לפיה מס השבח הריאלי שיוטל במכירת דירת מגורים מזכה יחושב רק על חלק יחסי מהתקופה שהדירה הוחזקה בידי המוכר. הטבה זו מכונה גם "ליניאריות חדשה". העיקרון שבסיס הליניאריות החדשה הוא שעל החלק היחסי של עליית ערך דירת המגורים בתקופה שעד ליום 1.1.2014 לא ישולם מס שבח. מס השבח בשיעור 25% יוטל רק על אותו חלק יחסי של התקופה בה החזיק המוכר בדירה לאחר התאריך 1.1.2014 ועד למכירתה. דוגמא להמחשה: אדם רכש דירה בתאריך 1.1.2011 וימכור אותה בתאריך 1.1.2020 (כלומר לאחר 3 שנים) ברווח של 300,000 ₪. על פי הליניאריות החדשה, אותו אדם יחויב במכירת הדירה בתשלום מס בגין שש שנים בלבד מתוך תשע שנים שבהן החזיק את הדירה (החיוב הינו בגין התקופה שלאחר התאריך 1.1.2014 ועד למכירה בתאריך 1.1.2020). חישוב מס השבח לגביו יהיה החישוב הבא: השבח – 300,000 ₪. השבח עד לתאריך 1.1.2014 – 100,000 ₪ (1/3 מהתקופה). סכום מס השבח בו יחויב המוכר על פי הליניאריות החדשה – 200,000 ₪. החל מתאריך 1.1.2018 מחושב המס במכירת דירות מזכות על פי הליניאריות החדשה בלא מגבלה על מספר הדירות בהן מחזיק המוכר או על מספר הדירות אותן הוא מוכר, וזהו אופן חישוב מס השבח הרגיל במכירת דירת מגורים מזכה (תשומת לב הקורא לכך שמכירת מספר דירות עלולה להביא לחיוב המוכר במיסוי כעוסק). מאמר זה הינו כללי בלבד ומטרתו מתן הסבר להקלת ההתמצאות בנושא. האמור אינו ממצה ומטבע הדברים אין להסתמך עליו לשם יישום במקרה ספציפי. דיני המקרקעין וחוקי המס המורכבים מחייבים קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מומחה בתחום המקרקעין.