לקבלת טיפים אפקטיביים לעסקאות נדל"ן הרשמו כאן

הסכם שכירות – הכל חוץ מנוסח "סטנדרטי"

אין כמעט אדם שבשלב כלשהו בחייו לא שכר דירה - מבחירה או מאילוץ, לבד או עם שותפים. פעמים רבות מציג המשכיר או עורך דינו הסכם שכירות המכונה "סטנדרטי". האמנם? כדאי לדעת שאין שום דבר סטנדרטי בחתימה על הסכם שכירות. למה צריך לשים לב וממה צריך להיזהר? רגע לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות כדאי שתקראו:

1. זהות המשכיר: כשהעניינים משתבשים, מגלים פעמים רבות שהאדם שחתם על הסכם השכירות כמשכיר, אינו בעל הזכויות האמיתי בדירה אלא מתחזה. "לעיתים מדובר באדם שהייתה לו הרשאה להשכיר את הדירה בשם הבעלים (והוא רק שכח להציג יפוי כח ולציין שהוא אינו בעל הזכויות הרשום), אך במקרים הבעייתיים, מגלים כי היה זה מבצע עוקץ מתוחכם שהסב לשוכר נזק כבד.

חשוב לבקש נסח מקרקעין או אישור זכויות המצביע על המשכיר כבעל הזכויות בדירה. ניתן גם להוציא נסח מקרקעין באמצעות אתר משרד המשפטים באינטרנט בעלות סמלית. במידה שמדובר ביורשים, יש לבדוק את זכויותיהם. במידה שמדובר במיופה כח, יש לבקש עותק מיפוי הכח שניתן לו (אשר אומת על ידי נוטריון).

2. תקופת אופציה: שגיאה נפוצה נוספת בקרב שוכרים היא ההנחה כי די שנרשם בהסכם השכירות כי קיימת תקופת אופציה בכדי להבטיח את הארכת תקופת השכירות בתום השנה הראשונה. לא די בכך. חשוב מאוד לשים לב מהם תנאי מימוש האופציה. תנאי הקובע כי לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות בכפוף להסכמת המשכיר – מעקר את האופציה מכל זכות, ולמעשה לשוכר לא מובטח דבר לגבי הארכת תקופת השכירות. כאמור, תנאי הקובע העלאה של 5% או 10% בדמי השכירות בתקופת האופציה או כל שיעור שרירותי אחר יכול להפוך את תקופת האופציה לתקופה של מרמור, כאשר תמצאו עצמכם משלמים דמי שכירות גבוהים שאינם ריאליים וזאת אך ורק מהסיבה שעלויות מעבר דירה יהיו גבוהות יותר מההפרש. חשוב להתמקח עם המשכיר ולנסות להגיע להסכמה על מנגנון שישמור על דמי השכירות בתקופת האופציה בערך ריאלי (כגון הצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד בתחום הדיור) ובלתי שרירותי.

3. ביטוח: לעיתים, הצדדים להסכם השכירות אינם מציינים במפורש כי יש חובה לערוך ביטוח או שאינם בודקים שהתקיימה התחייבות לערוך ביטוח. הכלל הוא שהמשכיר אחראי לביטוח מבנה הנכס ואילו השוכר אחראי לביטוח צד שלישי ולנזקי תכולה. יחד עם זאת, בדרך כלל הצדדים נוטים שלא להתייחס לאחת הבעיות השכיחות בדירות מגורים, ובמיוחד בבניינים ישנים – ליקויי רטיבות בדירה הנגרמים מ"נזקי צנרת". חשוב ביותר לדרוש מהמשכיר להחזיק פוליסה המכסה נזקי צנרת. קיומה של פוליסת ביטוח יבטיח שהנזקים יתוקנו במהרה ושתוכלו לקבל פיצוי על נזקיכם מחברת הביטוח.

4. שותפים: שוכרים דירה יחד עם שותפים? הקדישו מעט זמן וערכו מסמך עקרונות המחייב כל אחד מהשותפים לדירה. במסמך זה תוכלו לפרט מהי אחריותו של כל אחד מהשותפים לתשלום שכר הדירה (אם החלוקה הנכונה אינה באה לידי ביטוי באופן מלא בהסכם השכירות עצמו) ומהי האחריות לתשלום החשבונות השונים, תוכלו לקבוע הסדרי ניקיון ובעצם תוכלו להסכים על כל עניין שתחפצו. החתימו את כל השותפים על מסמך זה, שיהווה הסכם המחייב כל אחד מכם למלא את התחייבויותיו כלפי השותפים האחרים.

5. ביטולים: תמיד ישנה אפשרות לבטל הסכם, השאלה במה זה כרוך. במקרה בו רוצים לבטל הסכם כשהצד השני לא הפר אותו אתם עשויים להידרש לשלם למשכיר פיצוי, העשוי, במקרים מסוימים, להגיע לכדי סכום התמורה שהיה אמור לקבל המשכיר אילולא היה מבוטל ההסכם (פיצויי קיום בגין כל תקופת השכירות), או לשלם פיצוי בגין הנזקים שנגרמו למשכיר עקב הפרת הסכם השכירות. מאידך, על המשכיר חלה החובה להקטין את נזקיו ולמצוא שוכר חלופי, דבר שאמור להקטין את הנזקים באופן משמעותי. הניסיון מלמד שמומלץ לנסות להגיע לתנאים מוסכמים עם המשכיר לגבי אופן ביטול ההסכם. במקרה שמדובר באזור ביקוש ייתכן שלא תהיה למשכיר בעיה כלל. במידה שמדובר באזור שאינו אזור ביקוש מומלץ לנהל משא ומתן עם המשכיר מתוך הבנה שככל שנגרמו למשכיר נזקים, יש בהחלט מקום לפצותו בגין נזקים אלה ובלבד שמדובר בנזקים סבירים.

 

מאמר זה הינו מאמר כללי בלבד ומטרתו מתן הסבר להקלת ההתמצאות בנושא. האמור אינו ממצה ומטבע הדברים אין להסתמך עליו לשם יישום במקרה ספציפי. דיני המקרקעין וחוקי המס המורכבים מחייבים קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מומחה בתחום המקרקעין.

 

לשיחת ייעוץ חינם ללא התחייבות

קידום דיגיטלי לעסקים | בחרתי בטופ

5 מפתחות הזהב
לרכישת דירה מקבלן

הכנס את פרטיך והמדריך בדרך אלייך