מהו מס שבח ליניארי? – מס השבח במכירת דירת מגורים חייבת במס

בעקבות הרפורמה שנערכה במיסוי המקרקעין נכנסו לתוקף בראשית שנת 2014 שינויים בעלי משמעות רבה לעניין הפטורים והחיובים במס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה.

השינוי העיקרי והמשמעותי מכולם הוא ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, שהיה ניתן לגבי מכירת דירה אחת פעם ב- 4 שנים.

כדי לרכך מעט את המהלומה הקשה כללה הרפורמה הטבה חדשה, לפיה מס השבח הריאלי שיוטל במכירת דירת מגורים מזכה יחושב רק על חלק יחסי מהתקופה שהדירה הוחזקה בידי המוכר. הטבה זו מכונה גם "ליניאריות חדשה".

העיקרון שבסיס הליניאריות החדשה הוא שעל החלק היחסי של עליית ערך דירת המגורים בתקופה שעד ליום 1.1.2014 לא ישולם מס שבח. מס השבח בשיעור 25% יוטל רק על אותו חלק יחסי של התקופה בה החזיק המוכר בדירה לאחר התאריך 1.1.2014 ועד למכירתה.

דוגמא להמחשה:

אדם רכש דירה בתאריך 1.1.2011 וימכור אותה בתאריך 1.1.2020 (כלומר לאחר 3 שנים) ברווח של 300,000 ₪.

על פי הליניאריות החדשה, אותו אדם יחויב במכירת הדירה בתשלום מס בגין שש שנים בלבד מתוך תשע שנים שבהן החזיק את הדירה (החיוב הינו בגין התקופה שלאחר התאריך 1.1.2014 ועד למכירה בתאריך 1.1.2020).

חישוב מס השבח לגביו יהיה החישוב הבא:

השבח – 300,000 ₪.

השבח עד לתאריך 1.1.2014 – 100,000 ₪ (1/3 מהתקופה).

סכום מס השבח בו יחויב המוכר על פי הליניאריות החדשה – 200,000 ₪.

החל מתאריך 1.1.2018 מחושב המס במכירת דירות מזכות על פי הליניאריות החדשה בלא מגבלה על מספר הדירות בהן מחזיק המוכר או על מספר הדירות אותן הוא מוכר, וזהו אופן חישוב מס השבח הרגיל במכירת דירת מגורים מזכה (תשומת לב הקורא לכך שמכירת מספר דירות עלולה להביא לחיוב המוכר במיסוי כעוסק). 

מאמר זה הינו כללי בלבד ומטרתו מתן הסבר להקלת ההתמצאות בנושא. האמור אינו ממצה ומטבע הדברים אין להסתמך עליו לשם יישום במקרה ספציפי. דיני המקרקעין וחוקי המס המורכבים מחייבים קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מומחה בתחום המקרקעין.