לקבלת טיפים אפקטיביים לעסקאות נדל"ן הרשמו כאן

5 מפתחות הזהב לרכישת דירה מקבלן

עסקת רכישת דירה היא אחת הפעולות הגדולות, החשובות ובעלות המשמעות הרבה ביותר בחייו של כל אדם. לא פעם תהליך רכישת הדירה ילווה בלחצים רבים ומתח, אילוצים כלכליים ומאמץ נפשי לא פשוט.

דברים אלה נכונים אף יותר כשמדובר ברכישת דירה מחברה יזמית – רכישת דירה מקבלן – שעה שיחסי הכוחות בין הצדדים אינם מאוזנים, ובדרך כלל נקודת המוצא היא שהסכם הרכישה מוכתב על ידי החברה היזמית באופן חד-צדדי לטובת האינטרסים של החברה היזמית בלבד.

בנתוני פתיחה אלה ישנה חשיבות רבה בביצוע בדיקה מקדמית מקיפה של כל הנושאים המשפטיים הרלוונטיים ובליווי של בעל מקצוע בעלי ניסיון ומחויבות לצרכים שלכם. כל זאת כדי להבטיח לכם ודאות גדולה ככל הניתן ומינימום סיכונים.

אנו שמחים להציג בפניכם מדריך זה לרכישת דירת מגורים מקבלן. במדריך הושקעה מחשבה רבה ומטרתו להביא מידע ראשוני חשוב ובעל ערך עבורכם. אנו מאמינים כי חלק חשוב בתהליך אשר תורם רבות להצלחת התהליך הוא ההיכרות עם הנושאים השונים שעולים בתהליך רכישת הדירה.

נשמח להשיב לשאלות נוספות שלכם וכן לתת מידע נוסף בנוגע לתהליך רכישת הדירה על מנת להקטין ככל האפשר את הסיכונים הרבים ולהביא לרכישת דירה מוצלחת.

שלכם, ארז משעל, משרד עורכי דין

דירה מקבלן – המלכודות האפשריות

ראיתם קטלוג מרהיב במשרד המשווק, לקחו אתכם לסיור בדירה לדוגמא שנראית כמו בחלום הכי ורוד... סוכן המכירות נראה אמין, אפילו לא מתחנף כמו כל האחרים, והמיקום? בוננזה! דירה מקבלן, "מהניילונים" – הנה החלום שלכם עומד להתגשם... אז למה להרוס מסיבה? קודם כל – כנראה שהכל יהיה בסדר. אף אחד לא רוצה להרע לכם, ובטח שלא לקבל כאב ראש ומוניטין רע מלקוחות לא מרוצים. אבל – כדאי שתהיו מודעים למה שכן עלול לצוף ולהיערך מראש לתרחישים בלתי רצויים.

BETTER SAFE THAN SORRY, ובמיוחד כאשר מדובר, ככל הנראה, ברכישה הראשונה הגדולה בחייכם (טוב... אם זו לא הפעם הראשונה אתם כבר יודעים שליווי משפטי טוב יכול לחסוך הרבה כאבי ראש וגם כסף....

אז אילו בעיות עלולות לצוץ כשקונים דירהחדשה מקבלן?

נוף משתנה – קונים דירה "על הנייר" בסביבה שיכולה להראות מבודדת ושקטה, וכשלבסוף נכנסים לדירה, לפתע מתברר שהאזור השקט הפך לאזור עירוני תוסס, ושקו הנוף שנדמה שהיה אמור להיות למרחקים חסום על ידי רבי קומות בפרויקטים חדשים שנוספו בינתיים.

אין פרטיות/נוף/נוחות גישה כמצופה –האם שקלת את מיקום הדירה בבניין? לאן חלונות הדירה פונים? כיווני אוויר? אור וצל?

העלויות קופצות מעבר לתכנון – מה קורה כשיש איחור במסירת דירה, או פרטים שונים בדירה שלא כלולים בסטנדרט שמציע הקבלן ויש להוסיף עוד ועוד עלויות כדי להפוך את הדירה לבית שלכם?.

הקבלן לא בונה כחוק – אין היתרי בנייה או שהם חלקיים, הקרקע לא רשומה על שם המוכר, הקבלן לא רשום בפנקס הקבלנים או יש לו היסטוריה בעייתית בפרויקטים אחרים שבהם בנה.

ההבטחה של סוכן המכירות לא תואמת את מה שקורה בפועל בשטח – תסריט שיחת המכירה של אותו סוכן נשמע נפלא לאוזן אבל מה שהובטח לכם לא מגובה ברישום בחוזה, ובפועל מתברר שאין מי שיעמוד מאחורי ההבטחות.

הדירה מתקלפת/דולפת/נסדקת כבר בשנים הראשונות – היעדר פיקוח והתחייבות לגבי איכות הבנייה ואיכות חומרי הבנייה, בניה לא בהתאם לתו תקן..

וזה רק על קצה המזלג...

אז כיצד תוכלו למזער נזקים בשלב טרום הקנייה?

מפתח ראשון - שלב טרום הקניה: או... מודיעין, מודיעין, מודיעין...

אנו מציעים לכם להיות מוכנים עם רשימת שאלות שילוו אתכם בסיורים  בפרויקטים שבהם אתם מתעניינים. לפני שחותמים כדאי מאוד לברר מגוון נושאים חשובים כמו:  –

איפה?

ערכו סיורים באזור שבו אתם מתעניינים. ראו מה קיים כבר עכשיו. בדקו היטב לאיזו רשות מוניציפלית תשתייכו ומה ההשלכות לגביכם, לגבי ילדיכם, הנחות במיסים, רמת חינוך ורווחה, מוסדות חינוך קרובים ורמתם, אופי האוכלוסייה באזור, אפשרויות תעסוקה, תחבורה ציבורית, מוקדי בילוי ופנאי, ובאופן כללי כל מה שיכולה להיות לו השלכה ישירה  לגביכם ולגבי עתיד משפחתכם.

איך?

איך ייראה האזור בעוד 5-10-15 שנים? האם צפוי להיבנות כביש סואן סמוך? האם מתוכנן אזור מסחרי או תעשיה באזור? או אולי אפילו מתוכנן שדה תעופה באזור...

עד כמה השכונה צפופה?  גודל האוכלוסייה באזור? האם יש משפחות דומות לכם? מה צפוי להיבנות בקו הנוף הנוכחי ועד כמה זה ישפיע עליכם? האם אמור לקום אזור בילוי לילי באזור?

כדאי לדעת שעל רבות מהשאלות תוכלו  לקבל תשובות באמצעות בירור במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או מינהל ההנדסה ברשות המקומית..

מה?

האם הזכויות בדירה הן זכויות בעלות או חכירה? האם יש התחייבות לרישום בית משותף?

מה יש בדירה? אילו כיווני אוויר? מה מיקומה בבניין? מה שטח הדירה נטו? ואיך תוכננה  החלוקה הפנימית (שמשפיעה מאוד על תחושת הגודל בחלל הדירה)?

אם מדובר בדירת  גג – מה הזכויות שאתם קונים? האם שטח הגג צמוד לדירה או שהוא שייך למישהו אחר?  מהם השטחים הציבוריים בבניין?  האם תכנון הדירה שומר על פרטיותכם?

חלונות/מרפסות/דלתות – מה לגביהם? לאן פונים? האם תישמר הפרטיות שלכם בקומה בה אתם בוחרים לגור?

מהו סטנדרט הבנייה בדירה? מה יגרור תוספת תשלום ומתי? ובקיצור – מה כולל מחיר הדירה, וחשוב מכך – מה הוא לא כולל....

כמובן שאת כל ההבטחות יש לגבות בכתב! זכרו! אם זה לא כתוב בחוזה זה לא באמת היה...

מתי?

מתי הדירה תהיה מוכנה? מתי יינתן פיצוי על איחור ובאילו תנאים?

מתי תשלמו והאם זה קשור לקצב התקדמות הבנייה?

האם בהסכם יש מועדים ברורים לקיום התחייבויות הקבלן? מה יקרה וכיצד תפוצו במקרה של עיכוב בהשלמת הבניה?

מתי יירשמו הזכויות בדירה על שמכם וכיצד? מתי יושלמו העבודות בשטח הציבורי בבניין?

כמה?

תחזית כלכלית אישית לפרויקט הבנייה – ערכו תחשיב מסודר עם ריכוז כל העלויות הצפויות ובררו כמה תעלה הדירה באמת! כמה הוצאות נלוות לרכישה? כמה יעלו התוספות שאתם תרצו למפרט הסטנדרטי? כמה יעלה לכם המעבר (כולל שכ"ד במידה ויהיה איחור, הרשמות לגן/בי"ס במקום החדש, זמן חיפוש עבודה, נסיעות בתקופת המעבר, אריזה, הובלה וכו')?

בדקו את אפשרויות המימון שלכם לרכישה – הון עצמי ובדיקת אפשרות עקרונית לקבלת משכנתא.

צ'ק ליסט ביניים:

  • בירור של כל השאלות הרלוונטיות – איפה, איך, מה, מתי וכמה?
  • בדיקה תכנונית!
  • גיבוי הדברים בכתב במסגרת החוזה ברחל בתך הקטנה!
  • פנייה לעורך דין מומחה בעל ניסיון רלוונטי!

מפתח שני: הבסיס לחתימת הסכם רכישה

הדבר החשוב ביותר שעליכם לבדוק הוא שאכן הקבלן (איתו עובד היזם, או היזם עצמו) הנו הבעלים החוקיים של הקרקע עליה נבנה הפרוייקט.

יש לבצע בדיקה  במרשם המקרקעין (טאבו) במינהל או בחברה המשכנת (ולעיתים במספר מקומות) ולוודא שאין הגבלות, עיקולים וכו' על הזכויות בקרקע, ושהזכויות שנמכרות לכם באמת קיימות!.

אם הקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל (המינהל), יש לבדוק האם עברה היוון, ובמידה ולא – ייתכן ותצטרכו לשלם תשלומים נוספים בהמשך.

בדקו האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים, האם הקבלן ממוסה במס שבח או במס הכנסה, וכן עשו עליו מחקר קצר – כולל שיח עם דיירים בפרויקטים דומים שביצע.

בקשו שיציגו בפניכם היתרי בנייה כחוק! יש לוודא האם היתר הבנייה כולל את הדירה הנמכרת או שהוא חלקי בלבד.

צ'ק ליסט:

  • בדיקה ברשם המקרקעין (טאבו), שות מקרקעי ישראל וחברה משכנתא
  • בדיקה בפנקס קבלנים
  • מודיעין על הקבלן – רשיונות, היסטוריה, היתרים
  • היתר בניה

מפתח שלישי: מיסים ועלויות

מיסוי מקרקעין הינו אגף ברשות המיסים – שמטפל בגביית מיסים מעסקאות נדל"ן.

חלק מתפקידיו הם: לקבל הצהרות על עסקאות לבדוק את חבות המסים שעלינו לשלם בעת רכישת / מכירת הדירה, ולגבות את המס. ללא תשלום מיסים אלו, לא ניתן להעביר את הזכויות בנכס על שמכם.

בעסקת נדל"ן ישנם שני סוגי מיסים לגביהם יש להציג אישורים כדי להשלים את העסקה ברישום הזכויות על שמכם: מס רכישה (החל על הקונה) ומס שבח (החל על המוכר).

מס הרכישה נקבע לפי מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירהוממספר הדירות שיש לקונה .

החוק מאפשר הקלות ופטורים שונים במס רכישה, ולכן מומלץ מאוד להקדיש תשומת לב לשאלת המיסוי ולבחון את הנושא, מבעוד מועד, באמצעות עורך דין הבקיא בנושא.

מהו מס רכישה – הסבר מאת עו"ד: מס רכישה

למחשבון מס רכישה עבור קונה לחץ כאן:   מחשבון מס רכישה

צ'ק ליסט:

  • בדיקה של עלות מס הרכישה שעליכם לשלם
  • התייעצות עם עו"ד מומחה לבירור שיעורי מס וזכאות להקלות והנחות

מפתח רביעי: זיכרון דברים וחתימת החוזה

הצעת רכישה או "זכרון דברים":

הסעיף הזה הוא קצר ודי נחרץ – ככלל אצבע, המלצתנו היא לא לחתום על זיכרון דברים(וכן, יש גם יוצאים מן הכלל הזה).

זיכרון דברים הוא מסמך בעל תוקף משפטי מחייב וגם הצעה לרכישת דירה עשויה לקבל תוקף עם הסכמת הקבלן להצעה, ועל כן, במידה והנכם להוטים לקנות דירה -

(גם אם מנסים לשכנע אתכם לחתום כי: "יש הנחות מפליגות אם תחתמו *עכשיו!*" - ההחלטה המהירה לא שווה את עגמת הנפש במידה ותחתמו על תנאים בחטף ללא ירידה לפרטים – ותגלו אחר כך את המלכוד הגדול שאתם עלולים להיכנס אליו).

 

הנכם מוזמנים לפנות  למשרדנו ללא התחייבות לקבלת ייעוץ ראשוני, הערכת סיכונים וקבלת מידע בעל ערך רב עבורכם.

חתימת החוזה:

ודאו שבעת חתימת החוזה מתקיימים התנאים הבאים –

כל השינויים שהוסכמו משולבים בחוזה או מפורטים בנספח שינויים לחוזה.

מצורפים לחוזה המכר מסמכי החובה ע"פ חוק (מפרט טכני של הדירה, תכניות הדירה, תכנית הקומה והבניין בקנה מהמידה הנדרש, תכנית מגרשבדיקת כל המסמכים המשפטיים על ידי עו"ד מומחה מטעמכם

אופן ביצוע התשלומים על חשבון הדירה הוסדר בהתאם לחו על מנת להבטיח שהתשלומים שלכם יגיעו ליעדם הנכון.

על מנגנוני הגנה נוספים בחוזה – שאלו אותנו ונשמח לענות ביתר פירוט.

צ'ק ליסט:

  • הוסכם על שינויים לחוזה בכתב
  • אין לחתום על זיכרון דברים
  • לוודא שכלל המסמכים הנדרשים קיימים במעמד חתימת החוזה

מפתח חמישי: מעמד קבלת הדירה

לפני קבלת הדירה – ודאו שהדירה נמסרת במצב סביר וראוי לשימוש למגורים, שנעשה ניקיון כללי ברמה המאפשרת בחינת ליקויים בעין לא מקצועית.

ערכו בדיקה יסודית, עדיף בליווי מהנדס ואל תחפזו עם קבלת המפתח.

ערכו רשימת ליקויים והסכימו על מועד תיקונם. דרשו שכל הליקויים שבהם הבחנתם יירשמו בפרוטוקול המסירה.

גם לאחר קבלת הדירה – ערכו רשימה נוספת של ליקויים שגיליתם לאחר המסירה והדיעו עליהם לקבלן בכתב מייד עם הגילוי.

שימו לב שישנן תקופות בדק ואחריות לגבי חלקים בדירה גם שנים רבות לאחר שכבר קיבלתם את הדירה – ולא רק בשנה הראשונה!

צ'ק ליסט:

  • ערכו סיור עם מהנדס לגילוי ליקויים
  • ערכו רשימה מסודרת של כלל הליקויים בדירה

ויש גם מפתח שישי, אותו כבר תקבלו מהקבלן, ואנחנו מאחלים לכם שזה יהיה בלב שקט, עם המון ביטחון וידע קודם.

כמה מילים לסיום,

אנו מקווים שמצאתם תועלת במדריך מקוצר זה, המיועד לאלה מכם העומדים בפני רכישת דירה מקבלן. ראשית, כעורך דין זהיר ובעל ניסיון, אקדים ואומר שמטרתו של מדריך זה לתת לכם כלים ומפתחות אליהם יש להתייחס בזהירות ותשומת לב. יחד עם זאת חשוב לזכור שמדובר במדריך שמטרתו לתת רקע כללי בלבד. כאשר הנכם עומדים בפני רכישת דירה מקבלן חשוב מאוד לפנות לעורך דין מומחה בתחום כדי שיוכל ללוות אתכם בעסקה שלכם ולמנוע מכם סיכונים מיותרים שעה שמיטב כספכם מונח על כף המאזניים.

הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו בכל שאלה שמתעוררת ולקבלת מידע נוסף. לתיאום פגישת ייעוץ (בלא חיוב) הנכם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון או במייל – ואנו מתחייבים ליצור עמכם קשר לכל המאוחר בתוך 24 שעות.

---

אודות ארז משעל:

עו"ד ארז משעל, מייסד המשרד, הוא בעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן, וליווה באופן אישי מאות עסקאות קנייה ומכירה של דירות מגורים ונכסי מקרקעין אחרים.

לעו"ד ארז משעל ניסיון רב בטיפול בסכסוכי מקרקעין מורכבים, והוא רשם הצלחות רבות בטיפול  בהליכים בבית המשפט ובניהול משאים ומתנים לפתרון מחלוקות מחוץ לבית המשפט.

עורך דין ארז משעל הוא בעל תואר ראשון במשפטים LL.B ובמנהל עסקים B.A ומגשר מוסמך. חבר ועדת קניין ומקרקעין ופורום מיסוי מקרקעין בלשכת עורכי הדין.

במהלך השנים האחרונות עורך עו"ד ארז משעל סדנאות ומרצה לקהל הרחב ולאנשי מקצוע בנושאי נדל"ן ומיסוי מקרקעין, וכן מעביר סדנאות הכנה למבחן רשם המתווכים.

למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין ובמגוון נושאים בתחום הנדל"ן, ובהם:

  • רכישת ומכירת דירות מגורים
  • רכישת ומכירת נכסים מסחריים ודירות נופש
  • רכישת ומכירת קרקעות
  • תמ"א 38
  • עסקאות בניה עצמית וקומבינציה
  • עריכת הסכמי שכירות
  • ייעוץ משפטי למשכיר ולשוכר
  • תביעות לפינוי מושכר
  • פירוק שיתוף במקרקעין
  • ליקויי בניה
  • בתים משותפים - סכסוכי שכנים

ידי ביד אתכם, לרכישת דירתכם החדשה,

משרד עו"ד ארז משעל.

 

לשיחת ייעוץ חינם ללא התחייבות

קידום דיגיטלי לעסקים | בחרתי בטופ